樓市智庫/樓市釋放U型反彈信號\陳永傑

　　春江水暖鴨先知，樓市氣溫回升，發展商最早感受到。近日奪得港鐵屯門第16區站一期項目物業發展權的新地，近兩年透過官地招標及私人市場等，已取得最少9個項目，可提供約8000個單位。大型地產商積極出手，正反映對後市前景信心漸增。

　　中原城市領先指數（CCL），於2021年8月曾創191.43點歷史高位。其後受息口急升、經濟放緩及地緣政治等因素夾擊，樓價跌勢持續，今年3月一度低見134.89點，較高位累跌近三成。

　　但隨着美國減息，供平過租重臨，加上特區政府去年果斷「全面撤辣」，購買力逐步釋放，加上大量專才與學生來港推高租金，亦為樓價止跌提供支持。近期CCL連續五周企穩140點以上，反映跌勢受控，樓價正逐步走出谷底。

　　市場普遍預期樓價將呈「U型反彈」。所謂「U型反彈」，即樓價在下跌後於低位徘徊一段時間，當信心恢復、經濟改善後便逐步回升，屬溫和而具持續力的升勢。相對而言，「V型反彈」則是急跌急彈，回升速度快但波動較大。於2015至2017年間，樓價受美國加息及供應上升影響一度下跌約一成，其後在低位橫行約半年，最終重返升軌，正是「U型反彈」的其中一個例子。

　　新盤頻見豪客掃貨

　　今次走勢或與2015至2017年相似。樓價經過長期調整，在低位築底時間較長，市場信心正緩步修復，預示今輪復甦將以溫和而持久的「U型」回升展開。數據進一步印證市況轉旺。2025年首10個月，一、二手私人住宅合共錄得49302宗買賣登記，按年急升逾兩成。其中，一手登記達16979宗，已超越去年全年16869宗，全年勢破2萬宗；二手市場亦見回暖，錄得32323宗登記，較去年同期增加19%，全年料約3.9萬宗，較去年多出一成。

　　綜合目前形勢，息口見頂、經濟改善、政策支持延續，樓價下跌空間有限，反而有望在低位築底，逐步展開「U型反彈」升勢。若購買力持續，預期年底或明年首季樓價可再升約3%至5%。樓市回暖信號愈趨明顯，發展商與買家皆已聞風而動，新盤更頻見大手客掃貨，二手筍盤更是買少見少，正印證——春江水暖，鴨早知。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）