談樓說按/買樓收租申按揭 租金列作入息\王美鳳

　　租金升勢強勁，現時已升至歷史高位，租金回報率平均達3.5厘，市場上亦不難找到租金回報高逾4厘的屋苑，買樓收租的需求持續上升。而在一般存息快將歸零的環境下，推動資金尋找出路，物業租金回報高且樓價水平對比租金明顯低水，樓價仍較高位低逾兩成半，值博率被看高一線，在股市興旺下順理成章帶動套股換樓意欲增加，吸引投資者將資金投放樓市收取租金回報並有利「趁低吸納」，從近月所見，資金流入樓市正在增加。

　　置業人士申請按揭需提供入息證明讓銀行評估供款能力，對於買樓收租人士，物業租金可列作入息計算，物業若連租約，物業租金已訂明在租約內，目前銀行一般可將租金之70%至80%納入按揭申請人的入息計算。

　　交吉單位將參考市值租金

　　若未連租約或未出租之單位，未有租約顯示實質租金作為依據，銀行仍可評估物業在市場上之租值作為預估租金，銀行一般接納預估租金之60%至70%作為入息計算，個別銀行接納預估租金更高達80%，買家需在申請按揭時向銀行表明單位擬作出租之用。換言之，擬買樓收租的準買家在市場可有更多樓盤選擇，不僅限於選擇連租約單位，對於交吉未租出的單位，買家仍可憑藉預估租金提升自己用作申請按揭之入息水平。以租金計作入息的方法，降低了借款人之入息要求，提高了買樓收租的意欲，有利樓市更具彈性及多樣化發展。

　　舉例，買家購置一個600萬元單位擬作收租之用，希望申請七成按揭、30年還款期，按照現時規定之每月總債務供款佔入息不多於50%計，買家的最低月入要求不可少於37137元；買家月入30000元，沒有其他債務，原本仍需要找擔保人方可獲批按揭，但銀行為物業預估租值，並可將預估租金之70%約12600元計作入息，可計算之入息水平提高至42600元（30000元＋12600元），毋須擔保人已可獲銀行批出按揭。

　　（作者為中原按揭經紀董事總經理）