樓市強心針/資金持續入場 樓市長線看升\廖偉強

　　圖：近期豪宅交投暢旺，其中九龍站天璽的天鑽璽4房大宅，7月底以近2.32億元售出，呎價逾12.9萬元，創九龍區一手分層新高。

　　筆者最近參加的聚會中，樓市成為熱門話題，幾乎每位朋友都向筆者查詢樓價是否已經見底。這些問題的背後，反映出市場上仍有大量資金在觀望，等待一個合適的釋放時機。對於手持現金流的投資者而言，何時入市，往往比買什麼更重要。

　　以筆者多年觀察及經驗所得，住宅樓價的調整已大致完成。由高位至今，平均跌幅約三成，部分地區甚至達到四成。這種幅度在香港樓市並不常見，已吸引到不少資金充裕的買家出手。尤其在豪宅板塊，近期連環出現大額成交，並非偶然個案，而是資金部署的趨勢所致。這類買家往往具備長線視野，並不以短期升幅為目標，而是看準價值回歸的機會。

　　庫存壓力降 新盤開價回穩

　　新盤市場的表現亦值得留意。過去兩個月，每月一手成交宗數均維持在約2000宗水平，反映市場情緒逐步回暖。更重要的是，發展商去存貨的速度加快，庫存壓力減輕後，不再以低價促銷，令市場不再受制於新盤壓價。隨着價格逐步回穩，買家信心亦同步提升，形成正向循環。

　　至於工商舖方面，近年的跌幅比住宅更為顯著，由高位平均下調五至六成，個別個案甚至達七成。雖然本港消費市道有回暖跡象，但整體復甦仍屬緩慢，工商舖走勢自然未能與住宅同步。坊間常言「一舖養三代」，近年不少人質疑其真確性，認為商舖需求已不如以往，加上網購盛行，實體店依賴減弱，投資前景不明朗。

　　不過，若以長線角度審視，二十年前購入的舖位至今仍升值三倍，租金回報亦相當穩健，足以印證上述說法並非無稽之談。投資工商舖的成敗，往往取決於入市時機與心態。若在過去十年高位期進場，心態偏向短炒，自然難以承受現時的跌幅；反之若是以穩定收租或長線增值為目標，在合理水平入市，則毋須過分憂慮。

　　事實上，無論是住宅或工商舖，市場本身就有周期性波動，投資者應有心理準備。現時若手持現金流，不妨以長線部署為主，切忌以「即買即賺」的心態進場。短線投機的空間已大不如前，反而是穩健持有者更能從中獲益。

　　筆者相信，樓市未來將進入緩步上行的階段，成交量或會持續增加，樓價未必短期內急彈，但只要冷靜理性地審視市場、耐心持有，仍可從樓價上行中累積可觀紅利。投資物業從來不是一場短跑，而是一場耐力賽，關鍵在於何時起步，以及是否願意堅持到底。

　　（作者為利嘉閣地產總裁）